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九沢橋駐車場

新規で駐車場を預かりました。

駐車場の区画がどうしても広く取れないため、軽自動車専用にせざる得ないか。

なんとか小型車まで駐車可能の駐車場が出来上がります。

看板を発注して、トラロープの打ち合わせして急いで商品化させます。

新しい大家さん接客のスピードを大変気にされていました。

期待に答えられますよう頑張ります

今まで横幅2、5mの長さ5mを確保してハイエースクラスが駐車できるように区画を作ってきましたが最近のお客様の傾向は軽自動車が多いです。

軽自動車専用というと門戸が狭くなるので、小型車、車のサイズを確認しながら進める予定です。

その地域にあった要望があります。私たちは駐車場管理1000台をこえており、その経験から最大のメリットを考えます。なんとかしてもう一台増やせないか。

引き続き頑張ります。

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テナントの更新賃料交渉

賃料交渉について

大型テナントについて大手コンビニ、有名ラーメン店、飲食業など色々とテナントを借りてもらっています。もちろんオーナーから預かって賃貸しているのです。

賃料交渉をほぼ毎回受けておりましてFC店舗を持っているところ直営店、いろいろですが値下げ交渉に来てもらっています。

その交渉に担当の方がいろんな話で家賃を下げてほしいと来られます。根拠になるのは売上ですとか、強豪他社の動向など話をされます。

その話を聞いて要望を聞いて打ち合わせをするのも私の大事な仕事なのです。しかし各社色々と人物を揃えています。

 こりゃ強引だなと思うことも実は結構あります。そもそも借りる側と貸す側でベクトルが真逆を向いていますので、当たり前なことなんですが、とんでもなく個性的な人もおりまして、毎度楽しみといいますかある意味企業の姿勢がもっとも出るところです。

飲食店のネゴが一番ねばりつよいと感じています。飲食店の値下げ交渉はコンビニよりも激しくねばりつよい。食べ物屋さんには関わる人が多いからでしょうかとてもねばる。

毎度精鋭達のネゴに渋谷今日も鍛えられています。

一瞬の気合いと情報量。飽きないこと諦めないこと。

普段からテナントを見に行って客として、市場として、大家さんとして店子さんとしての目線を持ってその土地、テナントに接することが大事だと。誠心誠意お話しすることをモットーにできる限りのソフトランディング路線を今日も探します。

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駐車場の経営について

渋谷商会は不動産屋のなのに建物を建てる営業をあまり進めてきませんでした

先代言わく「建ててもらった場合にはそこに責任が発生するから、不用意に建ててもらうな」

とのことでした。

借金で相続対策だ。満室経営で次世代は安泰だ。

もちろん未来はどうなるのかわかりません。商売ですのでリスクと利益は比例します。

投資はリスクとの向き合いです

駐車場、アパート経営、マンション経営、テナント経営・・

いろいろなことが考えられます。

駐車場の経営は地味ですがほとんどリスクがありません。儲からない、固定資産税にしかならない。

なども聞きますが、建物を建てれば費用が莫大にかかります。必ず入るようなことをテナント営業さんは言うでしょう。

でもそれ、売り手からの助言になってませんか?(セルサイドアドバイス)

商品売らんかなのための言葉。セールストークを真に受けてはいけません。

もう一人の自分に聞くような慎重さが必要です。

三年後にその営業マンはいませんでしょうし。

私どもの会社は相模原市中央区横山にあります。近所を5分も散歩していただければ駐車場の管理は得意なんだなとわかっていただけると思います。

駐車場だけではないのですが・・

あちこちに駐車場の看板が付いています。こちらもこちらも。

「駐車場では儲からない」という意見もわかります。しかし、いろいろやって結局土地を手放さざる得なくなった人もたくさんいらっしゃる。

その土地とのマッチングが本当に良いのか否か慎重に検討することが一番大事です。

どこでも駐車場をやればいいのはなく、その場所に合ったものをきちんと検討して作ることが

重要なのではないか、我々古い不動産屋がこの地域たくわえた知識の蓄積を活用していただきたい。いろいろ考えてからの駐車場。いいと思います。

例えば2億円の借金したとします。20年返済でも月々約100万円の返済です。2000万円なら10万円。

単純に大きな金額のほうが立派でいいものが建てられるかもしれません。

しかし、戦は勝つばかりとは限りません。人生のすべてをかけて投資をする事態になってはいけないのです。

手のひらに乗っかる投資を考えていただきたい。

利回りだけではなく、その補填ができる範囲で勝負するのが重要かと信じています。

サラリーマンが勤めに出て500万円も稼げは大変なことです。毎月35万円もらってあとはボーナスでしょうか。

働きながら投資の2億円の返済が毎月100万円。利回りでまわると皮算用します。こういった事態で

へっちゃらな人と心配で眠れなくなる人がいます。自分は果たしてどちらでしょうか。

借り入れを自分のできる限りやって、投資をガンガンやって、うまくいったらよかったね。ダメだったら自己破産だ。こんな話がリアルになったなと最近思います。

自分との向き合い。自分の手のひらとの向き合い。ドキドキしないために駐車場経営だと割り切っているオーナーもたくさんいます。

そもそも、貸家業を楽しんでいるかたには何も言いません。

好きでもないのに「相続税対策だからしょうがない」の貸家業は心配になります。

いろいろ考えて駐車場でしのぐ大家さん。「それもいいじゃないの!」っていう不動産屋少ないと思いますが、ここにいます。

ぜひご相談ください!
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クイズです。

元気があるときはしにくくて、元気がなくなるとやっぱりしにくい話とは何でしょう?

 

 

それは相続の話です

元気な時は親に申し訳なくて言えない。イザというときは時すでに遅し、理解してもらえない。言いにくい。

お父さん、「これは相続対策のためだからわかってるよね!ねっ!」といいながら、わかっているのか、わかっていないのか司法書士いいと言ってくれ、頼む!というような取引も観たことがあります。

先に動くのは譲る側じゃないか。私は実務をやりながらいつもそう思います。

子供のほうから、こうしたほうがいいああしたほうがいいと言っていたとしても、それをはた目から見てどう思われるのか。見ているほうも切ない。

後継者つくりは事業

でもそれこそ相続でもとても大事なことです。

今はネットをたたけば、こうやるべきはたくさん出てきます。それでも残された家族が円満に生きていくことを願うなら、事前の行動がとても大事です。情報過多で何を選んでいいのかわからないことが問題になっている。

相続税対策でアパートマンションを作る。戸建て賃貸を建てる。いやいや事業を考えて高齢者施設。そのすべてに今までかかわってきましたが、これで一発すべて解決ということはありません。

横山で賃貸の不動産屋として認識されてきました。「アパート建てませんか?」などの建てることありきで営業をかけたことはありません。実は38年間大家さん募集と書いたこともありませんでした。最近は書くようにしておりますが。

セルサイドアドバイス。例えばデーラーに行ってその車の説明を受けるならば、果たして公平な話を聞くことができるでしょうか。その車の有利な点、セールスポイントを教えられることでしょう。

相続相談を誰にするのかでその方向性が決まってしまう

私が考える相続は託すと託されるがいい関係で結ばれること。

賃貸と売買を両方事業としてやっている事。相続に強い税理士と提携しています。経験豊富な司法書士を用意して皆様の相談をお待ちしております。

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不動産業界におけるコロナの影響(中央区の横山近辺の)

4月6日の自分の日記には「これから社員を半分ずつに分けて交代勤務と時間を短縮しなしないと」などと書いてあります。しかしこの二か月人数減らすことも、会社を休みにすることもできませんでした。世の不動産屋はどうなのか?気にしながら店を開けていました。賃貸も売買も昨年以上の動きがありました。

きっと世の中は不景気でだんだんと縮小してゆくのだの前提がまったく崩れました。すなわちこの時期に思いのほか動いているお客様がいらっしゃったということです。

仲介業は景気が上向いた時も下向いた時も動きがあります。結局目の前の仕事にまい進するのみですが、今は混乱の時期。手堅い人は動けない「まさか」のとき世のパワービルダーたちは一切の買い控えをしいていました。

この時に動くのはいいのか悪いのか現場を買っていますので粛々と商品に仕上げます。

中古物件を預かるケースが増えました。売りが先行して動いてきたなと感じます。それにつられて、広告が増える。買いのお客が動き始める。そんな風にみています。

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リクシル スーパーウォール 

高断熱高気密住宅とよくいわれます。高気密は以前よりも騒がれていません。なぜなら国の基準条件から外されたから。いわゆるC値が0.6を切るのがいいとかの話ですが、それはすごいことです。ハウスメーカーでも一部しか達成できません。ちなみに今回0.5。引違い窓もあるし、掃き出し窓も使っています。C値を出すための極端な間取りにしていない。吹き抜けでほぼ二階家といってもいいような建築でこの数値は立派。

地元工務店のあの大工で建てる

施主の名前を大工が知っている。出てくる職人現場監督、皆の名前がわかる距離感。このメンバーでいきたい。

断熱の極み – Spherical Image – RICOH THETA

SW(スーパーウォール)の100mmで熱交換器つけますと単純に普通の100のグラスウールと比べて400万円上乗せです。簡単にできることではない。基礎にも壁にも天井にもすべてに断熱材がまかれています。

リクシルのSW スーパーウォールこれはいい。いいのはわかるけど人に勧めるのが難しい。なぜならやっぱり安くないから。

平屋30坪の家をたった一基のエアコンで冷えている。入った瞬間コンクリートのマンションに入ったかのような重厚感。とても木造在来とは思えない。断熱材を詰めたり打ち込んだりではこの域にはならないんじゃないか。施主はご年配ですのでヒートショック対策を重要視した選択でした。

いい家が建てられればいいな。この思いは昔からありました。25年前に地元和風ハウスメーカーに勤めて建築坪単価の難しさを見てきました。地元仲介業者にて建売と売建、いわゆる条件付き売地をたくさん売ってきました。

Post from RICOH THETA. – Spherical Image – RICOH THETA

翔工務店と組んで10棟以上注文住宅、家つくりにかかわりました

建売はそちらの道の大手がやればいい。ハウスメーカーにはハウスメーカーのやり方があるからお任せだ。しかしそのあいだの需要はどうなるのか。あの金額では建てられない。でも断熱のしっかりした家が欲しい。私の思う間取りの家が欲しい。これらの要望をかなえるために設計士との打ち合わせが重要です。設計士が工務店のために有るか否かで方向が変わってしまうこともあります。

外注の設計士と工務店を別々に頼んで大いに打ち合わせる。そんなスタイルで今まで建築にかかわってきましたが、全員が施主のために仕事することになります。この方向性でよかったのだと信じています。

建築は大工が主役

この大工なら大丈夫だ。その思いがないとすすめられない。職人の言葉が一番似合う職業だとも思う。結局人がつくるもの。マスプロダクトの材料を集めて、人が組み立てます。現場で合わせるのは職人です。小さな会社が熱い思いをたぎらせて作るのがいいんじゃないか。

文章は迷走していますが、この家にいると居心地がいい。誰が遊びに来てもそう言わしめる。そんな素敵な家ができます。

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カギのトラブルについて

入居者様から鍵が抜けない!

抜くのに時間がかかって出かけるのが心配になる。いつか鍵が掛けられなくなるのではないか不安になってます・・・

こうなる前にだいたい徐々に動きが悪くなるのですが、「クレ556をさしたら動かなくなった」と言われるよりはいいことです。

クレ556をさすとなんでダメなのかというと、年々鍵が精密になっておりまして、油が鍵穴を壊すとどめになる場合が多いのです。いわゆるプラスねじをドライバーでなめた状態を作りやすい。

滑りをよくすることとなめらかな動きは似ていて非なるといいますか、イメージとしては鉛筆の芯を粉にしたものを指先でツルツルと滑るような、そんな滑らかさがほしいのです。いわゆるシリコンというのでしょうか。この鉛筆の芯の粉の話は鍵屋さんから昔聞いた話です。

昔の鍵でミワの鍵があります。ピッキングがされやすいとのことで15年くらい前から結構な本数が交換してきました。U9への変更のが多かった。初期型で現在のものとは呼び名は同じなのですが新型旧型があったりします。5000万個売れた古いミワ鍵ですがそれは熟練した泥棒からすれば1から2分の作業で開けられると言われています。もはや鍵の役目が果たされていない。などと言いながら交換を促しました。

鍵で防犯ができるとは言い切れません

トータルで防犯を考えないと結果が出せない。ちなみにU9なら何分であくのか聞いたところ5分ぐらいと言ってました。

下見をしない泥棒はいないと言われています

女性の一人暮らしであれば男物の下着を干すとかベランダに靴を並べるとか、玄関の表札にお父さんのフルネーム書いておくとか古典的ですがよろしいかと。窓ガラスにブザーがあったりも簡単でおススメです。で、毎回鳴らすのは入居者本人ですが。電池切れているかどうかおいといてなんか防犯グッズあるなと見せる防犯があります。個人情報の取り扱いが厳しくなっている時代ですので、外に向かって防犯カメラをつけるのは難しいところでもあります。我々管理会社では警察の協力要請があれば開示することもある。のスタイルを徹底しておりますが、個人ですと逆にデータを取れてしまうことでリスクが増えてしまいます。ダミーでいいんじゃないかと。

古典も古典ですが犬を飼うも大変おススメです。ペット可の物件ならば。

最近は鍵の値段も型式をネットで引っ張れば一発で値段がわかります。そのサービスが今の今動くことが値段なんですと説明しています。鍵が開かなくなると大変なことですがその前に予防として違和感があったら即相談してほしいです。

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居抜物件について

賃貸で店舗テナントを借りる際には何もないスケルトンが多かったです。しかし飲食店などで前経営者の店舗内の設備備品を引き継いで契約する場合もあり、居抜という言葉を使います。居抜って言葉も古くて新しくなってきました。古くはスナックなど飲食店でよく使われていました。お店の設備備品がいくらで取引されるのが妥当なのか?その居抜を売却したなら保証はつくのか?そのトラブルが起きた際には誰と話をすればいいのだろうか。正直難しさがいっぱいです。素人が手を出すものじゃない。昔はそんな風に先輩から教わりました。今でこそネットを叩けば居抜のメリット、デメリットがたくさん出てきますが、人対人のもめ事が増えるのは間違いないです。それでも世の中不景気といいますか、店をたたむケースも多数あり、それはお店を安く出したい人から見ればチャンスでもあります。

借主と貸主は真逆のベクトルを向いてますので、笑顔の引き渡しの裏にはやっぱり真逆の思いが潜んでいるのではないでしょうか。

お互いどこまで説明を尽くすのか

目に見えている設備は正直そんなに壊れない、壊れても修理費用が安価であるケースが多いと思う。

しかしトイレ、グリーストラップ、給排水工事、電気工事などはなかなか大変です。壊れるのか壊れないのか見定めが難しい。内装工事を行った業者や図面があるといいかと思います。心配なのは引き渡してすぐのトラブル。書類で交わしているから大丈夫と高を括ることなく細部の詰めを慎重に。

しかし臆病になればこの優良物件が手に入らないかもしれない・・

中古自動車を検討するのと同じような気持ち。中古店舗の仲介業務ってネットではいろいろありますがどうなんだろう。言葉で縛ろうとすればするほど難解な文章になってゆくのでしょう。不動産業者が物件の流れや概要がよくわかって、大家さんの理解度も高くないとできない取引だと思います。

20年ほど前は景気が良かった。オーナーの立場が強かった。自己資金1000万円ほど用意している人がたくさん居ました。めったに融資も用意できなかったので現金積んできました。時代は変わって現在は低金利ですのでオール融資のお客様も増えております。お店を出そうとする人も減ったといえば減っています。

言い換えれば撤退するときのシビアさは以前よりも増しております。

撤退するときは売り上げが落ちたからというよりも、続けられない理由が出来たからが圧倒的です。本当の理由はその心に聞かないとわからないのですが優先順位が変わるの人生ではよくあることです

シビアな条件になる世の中で居抜の物件を探す。これはかなり骨を折ります。正直探すほうも大変です。貸すほうも慎重さが必要です。

最大のトラブルは何か、それを受け入れる準備ができるか。

説明を尽くすことが今以上に求められますね。改めて感じております。

ついでの話ですがグリーストラップについて

飲食店はグリーストラップがあるものだろうと思うのですが、市区町村でルールが違いますので要確認です。義務になっていないところもあります。個人的にはトラブルの元ですのでつけることを推奨しています。下水道が詰まった際に相模原水道局が動いてくれるケースを聞いたことも目の当たりにしたこともありますが、断られるところも見たことがあります。ケースバイケースのばくちを打つよりも用意していたほうがいいです。

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アパートのハチ対策 対決 

「もしもし?ベランダにハチの巣ができているんですけど・・」

またこの季節がやってきました。この梅雨が本格的に始まる前に小さなハチの巣ができます。小さいうちにやっつけますと比較的簡単に処理できます。

電話から即今行ける営業マンに話をして「ハチジェットあるか?」などと言いながら現場に急行してもらいました。

おそらくアシナガバチの巣

小さいのでチャチャっと取ってきました。

さて、怖いハチの中でスズメバチ、その次ぐらいに聞く熊蜂なのですが

この呼び名を「くまばち」と読むか「くまんばち」と読むか。

私の世代あたりは「くまんばち」が多いようです。40歳以上4名中4名がくまんと読んでいますが、30代と小学生3名は「くまばち」でした。

「ん」があったほうがカワイイと思う。あのハチのボディーも四角いので「ん」が必要です。って言いますかあったほうがいいでしょう。